Informacje - Porady

Wynajem lokalu - co zawrzeć w umowie?

Wynajem lokalu użytkowego, zwłaszcza usytuowanego w atrakcyjnej lokalizacji, to pewny zysk. Jednak może się on również wiązać ze stratami, jeśli właściciel nie zabezpieczy się dobrze w umowie. Jakie zapisy powinny się w niej znaleźć? Za co wynajmujący może nałożyć karę?

Co zawrzeć w umowie?

Umowa może być zawarta w celu wynajmu lub podnajmu lokalu użytkowego. Bez względu na to, najważniejsze jest dokładne określenie stron i podstawowych informacji: adresu lokalu, powierzchni, ilości pomieszczeń, czynszu i daty jego zapłaty, okresu wypowiedzenia. Powinno się dodatkowo określić, w jakim celu nieruchomość zostanie wynajęta. Uchroni to właściciela przed sytuacją, w której najemca deklaruje, że otwiera biuro rachunkowe, a de facto założy tam restaurację, do której lokal nie jest przystosowany. Oprócz tego istotne jest określenie stanu technicznego nieruchomości: instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej etc. w celu uniknięcia sporu na tym tle. Warto zrobić zdjęcia i dołączyć taką dokumentację do umowy wraz z podpisem najemcy. Jeśli osiedle zostało niedawno wybudowane i oddane, niezależnie od tego, czy kupuje się mieszkanie w Ząbkach, Giżycku, czy Szczecinie, trzeba sporządzić listę usterek, za które winę ponosi deweloper, i uzyskać od niego podpis listy, a także odszkodowanie lub naprawę szkód. Jeśli naprawy się przeciągają, a my już chcemy wynajmować, listę usterek powinno się dołączyć do umowy razem z terminami napraw. Uniknie się wtedy sytuacji, w której zaskoczony najemca nie chce udostępnić lokalu osobom odpowiedzialnym za zlikwidowanie szkód.

Można w umowie zawrzeć zapis o możliwości odwiedzenia i sprawdzenia mieszkania w trakcie jego wynajmowania przez właściciela. Dzięki temu wynajmujący będzie mógł na bieżąco kontrolować stan lokalu. Ponadto istotne jest dokładne określenie zasad, na jakich będą mogły być wprowadzane wszelkie zmiany i udoskonalenia. Kto za co płaci, jak się rozliczać, co w momencie zakończenia umowy. Częsta jest sytuacja, w której najemca próbuje obciążyć wynajmującego kosztami sprzętu czy remontu, który jest potrzeby, by dostosować nieruchomość do konkretnej działalności najemcy. Na właściciela nie są nałożone żadne obowiązki z tego tytułu, nie musi on ani remontować, ani też płacić za remont czy doposażenie. Warto natomiast dowiedzieć się, co wchodzi w skład ustawy o ochronie praw lokatorów, a szczególnie art. 6b, który wskazuje rzeczy podlegające naprawie przez lokatorów. Jak wymienia Michał Koralewski na portalu RynekPierwotny.pl, są to m.in. podłogi, posadzki, okna i drzwi, wbudowane meble, piece, odpływy.  

Kary umowne

Odrębnymi zapisami są te dotyczące kar. Za co wynajmujący może nałożyć na najmującego karę? Oczywiście za zniszczenie lokalu, np. ścian (nie mylić z zabrudzeniem wynikającym z normalnego użytkowania), drzwi, sprzętów, okien. Ale również za podnajem bez zgody i wiedzy właściciela. Kolejnym przypadkiem jest użytkowanie nieruchomości niezgodnie z ustanowionymi wcześniej zasadami, które to użytkowanie spowodowało znaczne zniszczenia lokalu. Przykładem może być tu chociażby wspomniana wyżej sytuacja, w której zamiast biura nieruchomości prowadzona jest restauracja - bez odpowiedniej wentylacji para i wysokie temperatury mogą spowodować znaczne szkody. Ponadto taka sytuacja może prowadzić do nałożenia kar przez odpowiednie służby, a nawet zamknięcia lokalu i problemy prawne - warto w umowie chronić się również przed tym, np. poprzez zapisy typu “wynajmujący nie odpowiada za niewłaściwe i niezgodne z ustalonymi zapisami użytkowanie lokalu oraz wszelkie problemy i kary z tego wynikające”.

Karę można nałożyć w przypadku spalenia i zalania lokalu, w wyniku jego niewłaściwego używania, opóźnienia w zapłacie czynszu oraz zajmowania lokalu po okresie wygaśnięcia czy wypowiedzenia umowy. Nie ma natomiast w prawie zapisu, z którego wynikałoby, że wynajmujący może żądać od najemcy doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed wynajęcia. Mowa tu np. o zepsuciu się starego sprzętu używanego zgodnie z przeznaczeniem, zabrudzeniu ścian itp.  W tej sytuacji najemca i wynajmujący muszą sami dojść do porozumienia - kto za co płaci, czy np. koszty odświeżenia lokalu pokrywa najemca, czy też wynajmujący. To również musi zostać zawarte w umowie.

Warto zapoznać się z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wynajmu lokalu, zarówno dotyczącymi obowiązków właściciela, jak i najemcy. Pozwoli to lepiej przygotować się do wynajmu i uniknąć niepotrzebnych sporów.



    Data: 2018-02-07
Najnowsze artykuły:



Komentarze nie są moderowane - widzisz treści niezgodne z prawem lub nieobyczajne zgłoś ten fakt administracji serwisu.
Polecamy produkty

Polecamy strony: Kosą po patelni | Opycha.pl - Blog kulinarny | Spice Things Up | Sportera Fitness | Życie jak bajka |